As Novas Regras do Condomínio e o Manual de Sobrevivência para Administradores

Gerir um condomínio e manter uma convivência pacífica entre vizinhos é um dos maiores desafios do quotidiano habitacional. Para trazer maior transparência, organização e eficácia a este processo, a legislação portuguesa (através da Lei n.º 8/2022) alterou profundamente o regime da propriedade horizontal.

Se é proprietário, administrador ou está a pensar comprar ou vender casa, este guia detalhado explica-lhe tudo o que mudou na lei, os novos superpoderes e deveres da administração, e como gerir as assembleias sem dores de cabeça.

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1. O que mudou na hora de Vender a Casa?

A venda de uma fração autónoma passou a exigir um documento crucial para proteger o comprador de “surpresas” financeiras.

• A Declaração de Encargos Obrigatória:

  Quem pretende vender o apartamento tem de solicitar ao administrador uma declaração escrita que discrimine todos os encargos de condomínio em vigor (quotas normais e extraordinárias), bem como a existência de eventuais dívidas à data.

• Prazo de Emissão:

  O administrador tem o prazo estrito de 10 dias seguidos para emitir e entregar este documento ao proprietário.

• Dispensa da Declaração:

  O comprador pode prescindir desta declaração, mas para isso tem de declarar expressamente na escritura que aceita adquirir o imóvel sem ela, assumindo o risco de herdar as dívidas de condomínio do anterior proprietário.

2. Responsabilidades pelas Despesas de Conservação

A lei veio clarificar de quem é a responsabilidade pelo pagamento das obras e da manutenção das áreas comuns do edifício.

• A Regra Geral:

  Todos os proprietários são responsáveis pelas despesas de conservação e fruição das partes comuns (limpeza, eletricidade das escadas, reparação de fachadas, telhados, elevadores), pagas na proporção da permilagem (quota) da sua fração.

• Frações sem Acesso a Partes Comuns:

  Se uma fração não tem qualquer possibilidade de usufruir de determinada área comum (por exemplo, garagens com portões independentes ou lojas ao nível da rua que não usam as escadas nem os elevadores), os seus proprietários podem ficar isentos das despesas dessas áreas específicas, desde que devidamente estipulado no título constitutivo.

3. Novas Regras para as Assembleias de Condóminos

A forma de reunir e decidir mudou para se adaptar à era digital e à flexibilidade de horários.

• Convocatórias por E-mail:

  Já não é obrigatório enviar apenas cartas registadas. A convocatória pode ser enviada por e-mail, desde que o condómino manifeste essa preferência em assembleia anterior e tal fique registado em ata. O condómino deve responder ao e-mail a confirmar a receção.

• Assembleias Virtuais (Videoconferência):

  As reuniões podem ser realizadas totalmente de forma virtual ou num modelo híbrido (presencial e online).

  • Atenção: O administrador deve garantir que todos os vizinhos possuem os meios técnicos para participar. Se um condómino não tiver computador ou internet, cabe à administração assegurar uma alternativa (como permitir que participe presencialmente no local onde o administrador se encontra).

• Assinatura Digital de Atas:

  As atas das reuniões podem agora ser assinadas digitalmente (através de Chave Móvel Digital, assinatura eletrónica qualificada ou mesmo por concordância expressa enviada por e-mail, que é anexada ao documento final).

4. Os “Superpoderes” e Deveres do Administrador

O papel do administrador de condomínio deixou de ser meramente burocrático e ganhou maior força legal para combater o grande flagelo dos prédios: o incumprimento.

• Cobrança Coerciva de Dívidas:

  O administrador passou a ter o dever de instaurar ações judiciais de cobrança contra condóminos devedores no prazo de 90 dias a contar da data da primeira falha de pagamento (salvo se a assembleia deliberar o contrário ou se houver um acordo de pagamento em curso).

• Representação em Juízo:

  O administrador pode agir em juízo, tanto contra proprietários como contra terceiros (por exemplo, empresas de construção civil que tenham feito obras com defeito nas partes comuns), sem necessidade de autorização prévia da assembleia em casos urgentes.

Manual de Sobrevivência: 4 Boas Práticas para Evitar Conflitos

1. Periodicidade e Planeamento

Embora a lei exija uma reunião anual (idealmente no início de janeiro para aprovação de contas e orçamento), planeie com antecedência. Envie um pré-aviso aos vizinhos para garantir que a maioria consegue estar presente na data escolhida.

2. Rigor na Convocatória

Envie a convocatória com um mínimo de 10 dias de antecedência. Certifique-se de que a Ordem de Trabalhos é clara e detalhada. Assuntos que impliquem a aprovação de orçamentos de obras devem vir acompanhados das respetivas propostas para que todos possam analisar antes da reunião.

3. Cuidado com o Quórum e Segundas Datas

Se na hora marcada para a assembleia não estiver presente o número suficiente de condóminos (quórum), a reunião não pode tomar decisões válidas. Defina sempre na convocatória uma “segunda data” (que pode ser 30 minutos mais tarde no mesmo dia, se a convocatória assim o previr) onde a assembleia pode deliberar com qualquer número de presentes.

4. Registo de Contactos Atualizado

É obrigação de todos os condóminos informar o administrador sobre o seu endereço postal, e-mail e contacto telefónico atualizados. Mantenha uma folha de Excel organizada com estes dados para evitar falhas de comunicação que possam anular as decisões tomadas em assembleia.

(Artigo redigido com base nas orientações de proteção ao consumidor da DECO Associação)

Notícia retirada do Website: DECO